Emprise au sol, Surface Taxable, Surface de Plancher, Surface Habitable : quelles différences ?
Vous devez renseigner ces surfaces auprès des impôts, lors d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable ? Vous avez des difficultés à comprendre les différences ? Cet article est fait pour vous.
L’emprise au sol
L’article R420-1 du Code de l’urbanisme définit l’emprise au sol comme « une projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». L’emprise au sol comprend l’épaisseur des murs extérieurs, contrairement à la surface de plancher.
Elle permet, comme la surface de plancher, de déterminer le type d’autorisation d’urbanisme à déposer et si le recours à l’architecte est obligatoire pour l’élaboration et le dépôt du permis de construire.
Les surfaces à prendre en compte sont les suivantes :
- la surface au sol du rez de chaussée d’une construction ;
- les porches, terrasses ou loggias surélevés ou couverts par un toit soutenu par des poteaux ;
- les garages fermés indépendants de l’habitation ;
- les abris de voiture, de jardin ou les abris poubelle couverts par une toiture soutenue par des poteaux ;
- les débords de toits soutenus par des poteaux ;
- les rampes d’accès extérieurs ;
- les piscines ;
- les bassins de rétention ;
- les ateliers clos et couverts indépendants de l’habitation ;
- les balcons et terrasses en étage à l’aplomb du rez-de-chaussée ;
- les étages décalés par rapport au rez-de-chaussée.
Sont exclus de l’emprise au sol :
- Les ornements tels que les éléments de modénature (moulures, profils de moulures de corniches, caissons, etc) ;
- les marquises ;
- les débords de toitures, quand ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Source : « La Construction comment ça marche ? », Alain et Ursula Bouteveille, Editions Le Moniteur, Septembre 2018.
La surface taxable
Elle sert au calcul de la taxe d’aménagement obligatoirement payante à la fin de tout projet de construction.
Premièrement, elle correspond à la somme des surfaces de tous les planchers de tous les niveaux (y compris les combles et sous-sols). Ces surfaces doivent être closes et posséder une toiture.
Ensuite, une fois cette somme calculée, il faut déduire les surfaces suivantes :
- l’épaisseur des murs extérieurs, ainsi que leur isolation et leurs embrasures (ouvertures) de portes et fenêtres
- les vides et trémies des ascenseurs et escaliers, ainsi que les marches et paliers intermédiaires
- toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m
Restent incluses dans la surface taxable les surfaces suivantes :
- les surfaces de cloisons, de même que leurs embrasures de portes
- les surfaces de placards, ainsi que les foyers de cheminée
- les locaux techniques, caves et celliers dont la hauteur est supérieure à 1,80 m
- tous les combles et sous-sols (qu’ils soient non aménageables ou non aménagés, aménageables ou aménagés) dont la hauteur est supérieure à 1,80 m
- les vérandas, même non chauffées
- les gaines et conduits de cheminées, même s’ils sont à une hauteur inférieure à 1,80 m
- les piscines couvertes avec une hauteur sous couverture supérieure à 1,80 m (toutefois, seul le pourtour du bassin est compté)
- les surfaces de stationnement clos et couvert.
La surface de plancher
C’est la surface règlementaire de référence qui permet de déterminer, avec l’emprise au sol, si vous devez déposer une déclaration préalable ou un permis de construire ou si vous avez l’obligation de passer par un architecte.
Comme la surface taxable, elle se calcule en faisant une addition puis une soustraction.
Dans un premier temps, il faut additionner toutes les surfaces qui correspondent à du plancher, c’est-à-dire : tous les niveaux (hors sous-sol, mais y compris combles) et seules les surfaces closes et couvertes.
Puis, dans un deuxième temps, il faut déduire de cette somme :
- l’épaisseur des murs extérieurs, ainsi que leur isolation et leurs embrasures de portes et fenêtres
- les vides et trémies des ascenseurs et escaliers, ainsi que les marches et paliers intermédiaires
- toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure ou égale à 1,80 m
- toutes les surfaces de stationnement
- les combles non aménageables, sans distinction de hauteur
Source : « La Construction comment ça marche ? », Alain et Ursula Bouteveille, Editions Le Moniteur, Septembre 2018.
Restent incluses dans la surface de plancher les surfaces suivantes :
- les surfaces de cloisons, de même que leurs embrasures de portes
- les surfaces de placards, ainsi que les foyers de cheminée
- les locaux techniques, caves et celliers dont la hauteur est supérieure à 1,80 m
- les combles et sous-sols aménageables et non aménagés dont la hauteur est supérieure à 1,80 m
- les combles et sous-sols aménagés dont la hauteur est supérieure à 1,80 m
- les vérandas, même non chauffées
- les gaines et conduits de cheminées, même s’ils sont à une hauteur inférieure à 1,80 m
- les piscines couvertes avec une hauteur sous couverture supérieure à 1,80 m (toutefois, seul le pourtour du bassin est compté)
En conclusion : A partir de la surface taxable il faut déduire : les surfaces des stationnements clos et couverts, ainsi que les surfaces des combles non aménageables pour calculer la surface de plancher.
La surface habitable
C’est la surface la plus employée dans le domaine de l’immobilier. Elle est employée dans les baux de location, les contrats de vente des maisons. Elle sert de base pour le calcul de la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Là aussi, même méthode, il faut d’abord procéder à une addition, puis à une soustraction.
On additionne dans un premier temps toutes les surfaces (isolées ou non isolées, chauffées ou non chauffées) de tous les niveaux (hors sous-sol), closes et possédant une toiture, qui correspondent à du plancher.
Puis dans un deuxième temps on soustrait :
- les surfaces de plancher de hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
- les épaisseurs de murs et cloisons, ainsi que leurs embrasures
- tout vide et toutes trémies d’escaliers
- les marches d’escaliers et rampes d’accès
- les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m
- toutes les surfaces de combles non aménageables ou non aménagées
- les garages, ainsi que les remises
- les vérandas, chauffées ou bien non chauffées
Restent toutefois compris dans la surface habitable les éléments suivants :
- les surfaces de placards, ainsi que les foyers de cheminées
- les locaux techniques et celliers, quand ils ne sont ni en combles ni en sous-sol
- les combles aménagés, pour leur partie avec hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m
